Immobilien-Tokenisierung: Das solltest du wissen

Aber fangen wir von vorne an und erinnern uns an einige grundlegende Konzepte.

Tokenisierung bedeutet, dass digitale Dateien über eine Blockchain ausgegeben werden. Diese Dateien bescheinigen den Besitz von realen Vermögenswerten, was Vorteile wie Unveränderlichkeit, Rückverfolgbarkeit und Einzigartigkeit mit sich bringt. Letzteres bedeutet auch, dass es weder möglich ist diese Urkunden zu kopieren noch sie zwei Mal auszuhändigen – es gibt also keine doppelten Verkäufe.

Was sind die Vorteile der Tokenisierung von Sachwerten?

• Token ersetzen Papierzertifikate
• Ein Vermögenswert kann in Fragmente aufgeteilt werden
• Einzigartige Besitzurkunden
• Einfache Verkaufsmöglichkeiten für den Investor
• Einfaches Verteilen und Erwerben der Token, die das Wertpapier repräsentieren
• Liquide Vermögenswerte
• Einfacher Transfer auf Sekundärmärkten

Die Vorteile der Verwendung von Token überwiegen eindeutig. Deswegen liegt auch die Zukunft von Investitionen in Sachwerte in der Tokenisierung, daran besteht für mich kein Zweifel.

Aber kommen wir zu unserem zentralen Thema: die Immobilien-Tokenisierung.

Immobilien-Tokenisierung: ist das möglich?

Unter einer Immobilie sind im Allgemeinen verschiedene Anlagen zu verstehen. Es kann sich um eine Wohnung, ein Bürogebäude, eine Gewerbeimmobilie, ein Quadratmeter Industriegelände oder ein Grundstück handeln.

Es wird sehr oft behauptet, dass “Immobilien tokenisiert werden”, aber stimmt das wirklich? Die Antwort lautet: Nein.

Mir ist kein Immobilienprojekt bekannt, das nur ein Token als Besitzurkunde verwendet.

Der Grund dafür liegt auf der Hand: In den meisten Ländern gibt es ein Grundbuch, in dem rechtssicher festgehalten wird, dass die Immobilie existiert und wer ihr Eigentümer ist.

Bislang akzeptiert die Rechtssprechung für solche Register keine Token als gültiges Mittel zur Darstellung von Eigentum. Ein Beispiel: Wir geben ein NFT (Non-Fungible Token – ideal zur Darstellung eines Immobilienvermögens) aus, das eine Wohnung mit den zugehörigen Besitzurkunden repräsentiert. Diese Urkunden halten wir in Form von Metadaten als NFT fest. So erschaffen wir einen zweiten Nachweis für die Existenz dieser Immobilie. Der Inhaber des NFTs wäre dadurch ab der Prägung der rechtmäßige Eigentümer dieser Immobilie. Wir könnten diese Information sogar im Grundbuch des ansässigen Ortes nachweisen.

Nun überträgt der Eigentümer der Immobilie das Token auf einen Käufer, der technisch gesehen der neue Eigentümer von dieser Immobilie ist. Diese Übertragung hat jedoch keinen Einfluss auf den Eintrag im Grundbuch, wo der ursprüngliche NFT-Besitzer weiterhin als Eigentümer erscheint.

Es handelt sich also um eine doppelte Eintragung. Dieser Umstand führt zwangsläufig zu Rechtsunsicherheiten für den neuen Besitzer des NFTs, da der rechtlich stärkste Nachweis für das Eigentum an einer Immobilie derzeit das Grundbuch ist.

Nehmen wir also an, ein gutgläubiger Interessent kauft das NFT und es kommt zu einer Übertragung des Eigentums. Auf einmal stellt der neue Besitzer des NFTs fest, dass sein Haus zum Beispiel durch die Steuerbehörde beschlagnahmt wurde, weil der Vorbesitzer offene Schulden hat. Nun könnte der Käufer zwar vor Gericht gehen und den Besitz des NFT nachweisen, aber wer möchte sich schon auf ein solches Risiko einlassen?

Unternehmen mit Werbe-Slogans wie “Wir tokenisieren Immobilien” oder “Die erste Wohnung Floridas als NFT” sagen also nicht die Wahrheit.

Aber was repräsentiert ein solches Token dann? Im Wesentlichen sind es zwei Dinge:

• Die Aktien oder Anteile eines Unternehmens, das Eigentümer einer Immobilie ist
• Und mit einer Immobilie verbundene Schulden

Sollte man also in tokenisierte Immobilien investieren?

Eine Immobilie generiert per definitionem Mieteinnahmen und/oder Gewinne (oder auch nicht) aus Kapitalerträgen. Durch die Immobilien-Tokenisierung kannst du also wirtschaftliche Rechte (Zinsen, Dividenden) an den Gewinnen der Immobilie besitzen, nicht aber die Immobilie selbst.

Die Immobilie wird also nicht tokenisiert, auch wenn viele Unternehmen in diesem Sektor derartige Dinge behaupten.

Und unabhängig davon, ob unsere Token Eigenkapital oder Fremdkapital darstellen, unterscheiden sich die Merkmale einer Investition wesentlich von den Merkmalen einer Eigentumsinvestition. Wenn wir Anteile an einem Unternehmen besitzen, tragen wir auch das Betriebsrisiko mit. In diesem Falle also auch jedes Risiko in Verbindung mit der Immobilie (welches in jedem Fall besteht). Wir müssen auch die Tatsache akzeptieren, dass wir Minderheitsaktionäre sind und daher den Entscheidungen der Unternehmensleitung und der Hauptversammlung ausgeliefert sind. Im Falle von Schulden ist das Risiko klar: Zahlungsausfall.

Daher sollte jeder, der an Immobilien-Token interessiert ist, wissen, dass diese Token lediglich Immobilienunternehmen, nicht aber die Immobilien selbst repräsentieren. Die umfassende Recherche vor einer Investition ist fundamental. Leider gibt es eine ganze Reihe von Anlegern, die nicht wirklich verstehen, wie sie ihr Geld investieren. Damit meine ich nicht nur Token, sondern auch Aktien, NFTs, Investmentfonds, Kryptowährungen oder Briefmarken, um nur einige Beispiele zu nennen.

Es gibt auch andere Möglichkeiten, in Anteile von Immobilienunternehmen zu investieren, z.B. über Crowdfunding-Plattformen, traditionellere Immobilienfonds oder Börsennotierte Immobilien-Investmentgesellschaften. 

Das Immobilien-Crowdfunding wird durch ein Token auf der Blockchain ergänzt und bietet so weitere Funktionen, die das Crowdfunding verbessern. Ich habe keinen Zweifel daran, dass Crowdfunding und Immobilien-Tokenisierung mit einer entsprechenden Gesetzgebung mehr Akzeptanz finden werden.

Börsennotierten Immobilien-Investmentgesellschaften oder Immobilienfonds, die eher zu den traditionellen Möglichkeiten der Immobilieninvestitionen gehören, bieten diese Funktionen nicht. Manche sagen, diese Investitionen seien sicherer und liquider, aber warum sollte man dann in Token investieren?

Tokenisierung und traditionelle Investitionen im Vergleich

Börsennotierte Immobilien-Investmentgesellschaften sind, wie der Name schon sagt, an einem geregelten Markt notiert. Ihr Aktienkurs hängt unter anderem vom Wert und den Mieten der im Portfolio enthaltenen Immobilien ab. Im Gegenzug für bestimmte Verpflichtungen erhalten diese Gesellschaften erhebliche Steuervorteile. Zu ihren Verpflichtungen gehört zum Beispiel die Mehrheit der Vermögenswerte zu vermieten, ein Mindestkapital zu halten und dergleichen.

Jedoch gibt es auch einen erheblichen Vorteil der Tokenisierung gegenüber dem Kauf von Aktien. Die neue Investitionsmöglichkeit bringt eine neue Auffassung der autonomen Verwaltung des eigenen Vermögens mit sich. Mithilfe digitaler Werkzeuge wie Token und Wallets brauchen wir keine Vermittler mehr, sondern regeln alles wichtige durch Smart-Contracts. Zinsen oder Gewinne werden automatisch in Form von Stablecoins ausgeschüttet und die Token können innerhalb kürzester Zeit auf hochliquiden Märkten gehandelt werden. Es gibt bereits hervorragende Projekte wie Centrifuge oder RealT, wo die Community nicht nur Investitionen, sondern auch Werte teilt.

Darüber hinaus kannst du durch Immobilien-Tokenisierung in ein bestimmtes Unternehmen, eine bestimmte Immobilie, Straße oder Stadt investieren. Die Affinität zu der Investition und dem Bauträger ist viel stärker als eine Investition in eine undurchsichtige börsennotierte Immobilien-Investmentgesellschaft.

Es ist schwierig, sich als Teil einer Gemeinschaft zu fühlen, wenn man in Immobilien-Investmentgesellschaften investiert. Denn bei derartigen Gesellschaften weißt du genauso wenig wie bei Banken über ihre Aktivitäten oder Investitionen bescheid. Ja, vielleicht wissen wir, was die Manager und Direktoren verdienen. Ich habe sogar die Jahresberichte und Bewertungsberichte mehrerer Gesellschaften gelesen. Aber wenn wir glauben, dass diese Dokumente zuverlässig sind, haben wir aus den Ereignissen im September 2008 nichts gelernt.

Wenn du denkst, dass diese Immobilien-Investmentgesellschaften ein geringeres Risiko als Investitionen in Immobilien-Token bergen, könntest du auch sagen, dass die Banco Popular oder die Bankia wegen ihrer Garantien ein geringeres Risiko bergen als eine Crowdlending-Plattform. Ich möchte dich an dieser Stelle daran erinnern, dass die Aktien der größten Immobilien-Investmentgesellschaften Spaniens im Jahr 2020 um 50 % gefallen sind. Viele Anleger haben mit ziemlicher Sicherheit schwere Verluste erlitten. Ich habe in der Presse keine Artikel gesehen, die vor den ernsten Risiken von Investitionen in diese Unternehmen gewarnt haben.

Natürlich habe ich auch keine Einwände gegen die Existenz dieser Gesellschaften für ein bestimmtes Profil traditioneller Immobilieninvestoren. Die enormen Steuervorteile dieser Investitionsmöglichkeiten sind jedoch, verglichen mit den Steuerreglungen kleiner Immobilienentwickler und erst recht mit denen von Krypto-Investoren, sehr fragwürdig.

Es gibt eine Generation, die keine undurchsichtigen Investmentpakete von Banken oder Immobilienfonds mehr möchte. Diese Generation möchte Transparenz in ihren Investments. Immobilien-Tokenisierung ermöglicht solche Investitionen. Darüber hinaus kannst du dich in Form von DAOs, Telegram oder Discord-Kanälen beteiligen und als Teil einer Gemeinschaft fühlen.

Es versteht sich von selbst, dass jeder verantwortungsbewusste Token-Investor eine gute Analyse des Verhältnisses zwischen Rendite, Risiko und Liquidität vornehmen muss. Und auch angemessene Diversifizierungskriterien (Produkt, geografisch, Unternehmen usw.) sind unumgänglich, um mögliche Verluste zu begrenzen.

Die Risikofrage ist also nicht mehr, in welches Immobilien-Investmentangebot du einsteigen möchtest, ob mit Token oder ohne Token. Die Frage ist ob du das Geschäft mit seiner Rendite und allen Risiken verstehst und ob du fähig bist, nach einer eigenständigen Analyse eine rationale Entscheidung zu treffen.

Token können sowohl ein gutes als auch ein schlechtes Immobiliengeschäft repräsentieren. Die Vorteile der Blockchain jedoch einzuführen, verbessert in jedem Fall die Art, auf welche wir investieren.

Die Immobilien-Tokenisierung steckt noch in den Kinderschuhen, aber es handelt sich um einen unaufhaltsamen Trend. Die Immobilieninvestition erfährt eine demokratische Revolution mit mehr Transparenz und Liquidität.