Spätestens die Tokenisierung des 18 Millionen Dollar St. Regis Aspen Resorts, ein fünf Sterne, 179-Raum Hotel in Colorado, zeigte aufmerksamen Marktbeobachtern, dass sich die Zukunft der Immobilien-Branche im digitalen Bereich abspielen wird. Disruptive Ansätze im Zuge der Digitalisierung, wie zum Beispiel die Tokenisierung werden die Immobilienbranche signifikant verändern.
Durch Tokenisierung wird nicht nur die Liquidität erhöht, sondern auch ein deutlich größerer Pool an potenziellen Investoren geschaffen. Das sonst intangible Vermögen kann nun ein aktiver Teilnehmer des täglichen Marktgeschehens werden. Tokenisierung ermöglicht es, dass Vermögenswerten jeglicher Art eine digitale Identität geschaffen wird und so zum Beispiel Immobilien wie traditionelle Aktien gehandelt werden können.
„Pain Points“ der heutigen Immobilienbranche und wie Blockchain diese lösen kann
Nicht zuletzt durch die plagende COVID-19-Pandemie sind Probleme der Industrie wie die Abhängigkeit von physischen Treffen zum Vertragsabschluss deutlich geworden. Vor allem prozedurale Schwierigkeiten schaden der Prosperität der Branche und führen zu ineffizienten Prozessen. Hohe Transaktionen gepaart mit dem Erwerb riskanten Objekten sind die Norm vor allem für Institutionen, welche hier signifikante monetäre Einbußen in Kauf nehmen müssen.
Des Weiteren ist die Summe an Intermediären (Anwälte, Broker, Finanzinstitutionen etc.) für Transaktion und Administration von großer Relevanz, da somit vermeidbare Friktion entsteht. Dies führt wiederum zu erhöhten Kosten und Zeitaufwand. Außerdem muss im Anschluss dessen auch erwähnt werden, dass ein gewisser Grad an Vertrauen zwischen den involvierten Intermediären geschaffen werden muss, was viele aufwendige vertragliche Schritte mit sich zieht.
Fehlende Liquidität
Der größte „Pain Point“ liegt jedoch in der fehlenden Liquidität. Der Verkauf von Objekten hat zum einen lokale Abhängigkeiten inne, Immobilien sind nicht mobil und Verkaufs-/Erwerbsprozesse sehr komplex. Noch dazu können sich nicht planbare Aspekte wie Konstruktionsfehler und Naturkatastrophen weiter negativ auf die Liquidität auswirken. Zwar kann Blockchain physischen Risiken natürlich nicht entgegenwirken, jedoch ist es hierdurch möglich, Lösungsprozesse effizient und kostensparend zu gestalten.
Einen enormen Liquiditäts-Boost generiert die Möglichkeit, Immobilieninvestments durch Tokenisierung zu fragmentieren, also kleinere Anteile wirkungsvoll und zu jedem gewünschten Preis anzubieten. Man nennt dies auch partielle Tokenisierung. Der bis dato statische Prozess des Verkaufs wird in einen dynamischen transformiert und die Besitzer erhalten deutlich mehr Flexibilität.
Heute zahlt man Miete oder besitzt eine Immobilie komplett, in Zukunft wäre eine Mischung dessen denkbar: Ich besitze die Immobilie zu 60% und tokenisiere 40% am Markt, was wie eine Hypothek funktionieren kann. Notwendiges Kapital kann so jederzeit durch die Ausschüttung von Tokens besorgt werden. Allgemein lässt sich sagen, dass Smart Contracts den gesamten Investmentprozess schneller und sicherer gestalten. Dadurch werden auch Mittelsmänner wie Zahlungsdienstleister oder Treuhänder überflüssig, wodurch Kosten gespart werden.
Potenzial der Immobilien – Tokenisierung
Ausgestattet mit Register-Merkmalen, können Immobilien-Token die entsprechenden Eigentums- und Liquiditätsverhältnisse in der digitalen Welt abbilden. Hierdurch ermöglichen sie ein effizientes und vor allem tägliches Liquiditätsmanagement von Immobilien. Es ist hierbei möglich, das gesamte Spektrum der Objekte mittels Blockchain (d.h. ohne Urkunde oder analogen Grundbucheintrag) in digitale Assets verwandeln zu lassen.
Ebenfalls eine Option sind Zahlungen an die Eigentümer, welche auf diese Weise abgebildet werden. Die Alimentierung von Immobilien bildet das geeignete Instrument für Vermögensverwalter, um effizient und kostengünstig Liquidität zu schaffen. Noch dazu öffnet sich jetzt eine Tür für institutionelle Anleger zu bisher gebundenem Kapital.
Völlig neue Anlageklassen
Durch das neue Modell werden die direkten und indirekten Grenzkosten vermindert, aufgrund der Handelbarkeit von Teileigentum und des erhöhten Liquiditätsgrades des Vermögenswertes selbst. Außerdem wird die Grunderwerbsteuer vermieden, da diese zuvor von hohen Liquiditätsprämien deutlich gesenkt wurde. Dadurch wird es möglich, Immobilien effizient zu liquidieren, ohne Kosten abzuziehen. Nun lässt sich aktiv auf dem Sekundärmarkt ohne Liquiditätsabschläge handeln. Dies bietet einfache und kostensparende Möglichkeiten, jederzeit in Immobilien zu investieren. Investoren und Finanzinstitutionen erhalten so Zugang zu traditionellen und völlig neuen Anlageklassen.
Einhaltung von Vorschriften und die technische Sicherheit sind garantiert. Die wichtige Tätigkeit der Verwahrung beinhaltet die Speicherung privater Schlüssel, welche für die Übertragung, Speicherung und vor allem sichere Aufbewahrung von Token notwendig sind. Startups wie Amazing Blocks bieten eine sichere, kundenorientierte Alternative zu bestehenden Systemen was die Administration angeht. Ein deutlich erhöhter und dynamischer Kapitalzufluss ist eine logische Folge.
Besonders positiv wirkt sich die Tokenisierung auf den An- und Verkauf von Immobilienvermögen aus, da die Kosten für z.B. die rechtliche Strukturierung und die Maklergebühren einen erheblichen Anteil der gesamten Transaktionssumme ausmachen. Gerade bei Teilverkäufen ist dies die Grundvoraussetzung für ihre Realisierung auf großer Bandbreite. Abgesehen von den hohen direkten und indirekten Kosten einer gewerblichen Immobilientransaktion, erfordert die Beteiligung institutioneller Vermittler einen erheblichen Bearbeitungsaufwand. Bisher brauchte es mehrere Wochen oder gar Monate, in Blockchain-Systemen jedoch können Immobilientransaktionen innerhalb von Minuten sicher abgewickelt werden.
Dies wiederum ist vorteilhaft für den Liquiditätsgrad der Immobilie, da sie ganz oder teilweise sowohl schnell als auch unbürokratisch verkauft werden können. Grundstückseigentümer und Investoren erhalten die Kontrolle über ihre Informationen und haben mehr Vertrauen bei der Durchführung von Transaktionen. Innovative Unternehmen wie Amazing Blocks nehmen eine Vorreiterrolle bei der Schaffung eines digitalen Marktes für Immobilieninvestitionen ein.
Tokenisierung einer Immobilie mit Amazing Blocks
Der Tokenisierungsprozess beginnt mit der ersten Kontaktaufnahme zu Amazing Blocks. Daraufhin werden Templates und Blueprint zur Gründung einer Zweckgesellschaft in Liechtenstein zur Verfügung gestellt. Dieses Special Purpose Vehicle muss im Besitz der zu tokenisierenden Immobilie sein. Nach erfolgreicher Gründung kann die Tokenisierung durchgeführt werden. Eine Alternative hierzu wäre, die Immobilie an eine bereits bestehende, tokenisierte AG in Liechtenstein zu übertragen, die dann wiederum den Tokenisierungsprozess der Immobilie durchführt. Bei legalen Hürden oder eventuell aufkommenden Fragen und Problemen punktet Amazing Blocks mit Partnerschaften zu renommierten und fortschrittlich orientierten Anwaltskanzleien in Liechtenstein wie Annerton und Nägele.
Die Gesellschaft bleibt immer Eigentümer des Tokens, außer dieser wird natürlich veräußert. Dem Aktionär gehört entsprechend ein Teil der Gesellschaft, weshalb auch die Gesellschaft die Immobilie belasten und verkaufen kann. Der Vorstand der AG entscheidet per Satzung, ob er den Aktionären eigentümerähnliche Rechte zuteilwerden lassen möchte bzw. Teiltokenisierung stattfinden soll. Beispielsweise kann man per digitalem Gesellschafterbeschluss den Verkauf bestimmen. Die Vielfalt an Möglichkeiten und die damit verbundene Flexibilität wird in Abbildung 2 illustriert.
Zukunftsaussichten
Schaut man sich das Transaktionsvolumen am Immobilien-Investmentmarkt in Deutschland in den Jahren von 2004 bis 2020 an, sieht man einen rasanten, relativ gleichmäßigen Anstieg von 21 Milliarden Euro auf 80 Milliarden Euro. Dies untermauert die Signifikanz und positiven Zukunftsaussichten dieser Branche. Hieran kann man durch die Tokenisierung über Software Provider wie Amazing Blocks nun viel einfacher partizipieren oder als zum Beispiel Immobilienfondsmanager seine Prozesse deutlich schlanker gestaltet. Vor allem die Fragmentierung der Anteile und die ermöglichte partielle Tokenisierung sind disruptive Modelle, welche die seit jeher beständig existierende Branche für das digitale Zeitalter bereit machen. Der „Aufbruch“ in Richtung Web 3.0 hat nun auch für die Immobilienbranche begonnen.
Über Amazing Blocks
Amazing Blocks bietet einen Software-as-a-Service an, der es seinen Kunden ermöglicht, Aktien einer liechtensteinischen juristischen Entität zu tokenisieren. Juristische Personen können dann auf der Basis von Aktien-Token gegründet und mit weniger Aufwand, digital und von jedem Ort aus ferngesteuert verwaltet werden. Die besten Anwendungsfälle sind juristische Personen für Blockchain-Startups und als rechtliche Hülle (Special Purpose Vehicle, SPV) für jeden tokenisierten Vermögenswert (z.B. Maschinen, Cashflow generierende Verträge, Marken, Immobilien, Oldtimer). Unser Ziel ist es, Rechtspersonen zu standardisieren, was dann die Kosten und den Zeitaufwand für die Wertmarkenbildung von Vermögenswerten und Rechten drastisch reduziert.
Digitale juristische Personen sind einfach zu verwalten (z.B. Eigentumsübertragung von Eigenkapital in wenigen Minuten), da sie auf tokenisierte Aktien in Übereinstimmung mit dem liechtensteinischen Wertmarkengesetz angewiesen sind. Hier hilft unsere Software, einen hohen Grad an Automatisierung und Standardisierung zu gewährleisten. In ähnlicher Weise können auch Fundraising und ESOP für Ihre juristische Person durchgeführt werden: Mit wenigen Klicks in unserer Software werden die Aktien für die neuen Investoren oder Mitarbeiter generiert und übertragen – gemäß den Statuten der juristischen Person.
Nicolas Weber ist Head of Business Development bei Amazing Blocks und ist dein direkter Ansprechpartner für alle Belange. Kontaktiere ihn via E-mail oder LinkedIn.
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